高房价泡沫不破物价上涨不止0无杆气缸

高房价泡沫不破，物价上涨不止

文/苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任 黄志龙

作为经济运行的基础性成本，房价高位运行仍可能成为后期CPI持续上涨的重要压力源。

高房价泡沫不破，物价上涨不止高房价泡沫不破，物价上涨不止　　春节期间，房价与物价，依然是普罗大众讨论最多的两大话题。2016年全年CPI整体和各子项的变化趋势表明，2015年以来的这一轮房价持续上涨，并没有带来居住类和服务类价格显著攀升，进而没有抬升整体CPI上升的中枢水平，这一趋势与前两轮房价的快速上涨，通常伴随着居住类和服务类价格的同步快速上涨的现象有着明显不同。但是，笔者以为，作为经济运行的基础性成本，房价高位运行仍可能成为后期CPI持续上涨的重要压力源。

CPI中居住类价格的后期上涨压力依然存在

毋庸置疑，房价高企对CPI篮子中八大类消费者价格(食品烟酒、衣着、生活用品及服务、医疗保健、交通和通信、教育文化和娱乐、居住、其他商品和服务)影响最为直接的无疑是居住类价格，而居住类价格主要由房租价格来决定。

在前几个房价波动周期中，房价与房租的变化虽然存在一定的滞后期，但二者相关性十分明显。比如，2009年2月至2010年4月房价上涨周期中，房价同比涨幅上升了11.2个百分点，CPI中房租同比涨幅从低点到高点上升了6.9个百分点；2012年6月至2013年12月，房价涨幅提高了7.7个百分点，CPI中房租价格涨幅则上升了2.74个百分点。

然而，在2015年以来的房价上涨周期中，房价涨幅高低点之差高达13.1个百分点，但房租涨幅却仅上升了1.52个百分点，显著低于前两轮房价周期的房租涨幅(参见下图)。不过，需要说明的是，房价的上涨最终仍将逐渐由房租的上涨来消化，两年来房价的快速上涨还将继续成为后期房租上涨的压力源。

在讨论房价、房租对整体CPI的影响时，一个不容忽视的事实是：在我国CPI构成中，家庭居住类支出权重明显偏低的问题较为明显。当前，我国家庭居住需求通过产权房交易市场或租赁市场接近完全市场化，与其他国家相比并无太大差异。根据国家统计局2016年初进行的最新调整，我国CPI八大类消费支出中，居住类支出权重为20%。相比较而言，美国住房支出在CPI篮子的权重高达40%，加拿大等一些国家还把抵押贷款利息、物业费等包含在CPI的住房支出中。

此外，根据国家统计局城乡统一的居民收入和支出调查，2015 年全国人均消费支出中，居住占比达22%，如果加上城镇个人按揭贷款利息支出和物业费等支出，城镇普通家庭居住类支出占比将超过30%，而当前居住类在CPI中的权重仅为20%。由此可见，无论是与其他国家相比，还是与我国城镇居民实际居住类支出相比，当前我国CPI居住类支出权重偏低较为明显，合理水平至少应在30%左右。

CPI中服务类价格将继续面临房价泡沫的较大承压

除了上述CPI的八大类划分法，笔者根据2016年调整后的CPI权重构成，进一步对CPI进行服务类和消费品类的二分法分解。

为何做如此分析？因为相对于消费品价格的影响，房价对于CPI服务项的影响更大，房价与服务业价格的相关性也更为显著，其中的逻辑链条在于：服务业作为城镇地区劳动密集型行业，其成本主要是劳动力的投入，对于普通劳动者而言，居住又是城镇家庭最重要的生活成本之一。因此，房价和房租上涨会提高劳动者的生活成本，从而间接抬升服务业价格水平。

历史数据表明，在过去几轮房价上涨和下行周期中，CPI服务类价格波动与房价的波动高度相关。比如，在2009年2月至2010年4月房价上涨周期中，房价同比涨幅上升了11.2个百分点，CPI服务项同比涨幅上升了3.4个百分点；2012年6月至2013年12月，房价涨幅提高了7.7个百分点，CPI服务项涨幅也上升了1.39个百分点。

然而，在2015年以来的房价上涨周期中，尽管CPI 服务价格涨幅也保持上升，但上涨的幅度明显偏弱，截止2016年12月，房价涨幅与前期低点相比上升了13.1个百分点，但CPI服务项涨幅仅上升了0.32个百分点。

由此看来，在过去两年在房价涨幅明显高于前两轮房价上涨周期的情况下，CPI服务项的涨幅明显不足。因此，CPI服务类消费者价格的涨幅同样将面临来自房价高企的持续承压。

必须承认，统计部门赋予CPI服务类价格的权重，同样存在偏低的问题。随着经济转型的持续推进，服务业在整个国民经济中的地位越来越重要(2016年占GDP比重为60%左右)，而2015年我国人均居民消费中，医疗保健、交通通信、教育文娱等服务类支出占比为42%，2016年调整后，我国 CPI服务类权重为37%左右，这使得CPI中的服务类价格涨幅显著高于CPI整体涨幅(参见下图)的情况，并没有完全反映在我国物价的整体变化趋势中。

综上来看，房价高企对于CPI整体走势的影响，至少有三方面趋势或特点值得关注：一是房价将通过CPI篮子中的居住类支出和服务项支出的上涨，推升CPI整体上升，二者在CPI的权重之和为59%，对CPI整体影响无疑是巨大的；二是本轮房价上涨周期中，房租价格和服务项价格上涨较前两个房价周期明显偏弱，若当前房价继续保持高位，还将继续成为后期房租和服务项价格上涨的压力源，进而抬升后期整体CPI的涨幅；三是尽管二者占比之和已高达59%，但统计部门赋予CPI中居住类和服务项的权重仍然偏低，这造成了房价高企对CPI统计数据的影响，明显低于普通居民对于整体物价上涨的直观感受。

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