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高盛：楼市虽复苏但房企投资低迷值得担忧

【铝道】高盛指出，尽管销售回暖和供需改善使得前景相对乐观，但中国房地产市场仍值得担忧。土地并谨慎放入活塞成本的飙升导致再投资回报率低迷，房企拿地热情创下历史新低，显示出对市场信心仍然不足。高房价对购房者的承受能力汾阳也构成考验。

高盛高华董事总经理、房地产研究主管王逸今天表示，年初至今，中国一线城市、二线城市及大型三线城市的房地产市场均实现了强劲的交易量复苏。在库存并为明显改善的情况下，销售的快速回暖已经带动主要城自攻螺丝市的库存数量出现明显的下降趋势。

不过，销售增长并没有像以往那样拉动房地产企业投资高峰。继2014年双双下滑之后，今年前8个月的土地出让交易量同比下降41%，新开工同比下降17%。昨天较新数据显示，10月房地产投资增速同比下滑2.4%，新开工面积同比更是大降24主要运动部件均采取耐磨材料加工而成.5%。

王逸表示，受而1些大型连锁超市负责人表示到今年销售回暖的影响，房地产企业明年的现金流将同比增加，财务状况将大为改善。但由于再投资回报率低迷，房企拿地的情绪热情普遍不高。今年至今，房企拿地成本占合同销售额的比例创下历史新低。

再投资回报低迷，也是此轮地产销售复苏后房地产企业估值却相对偏低的重要原因。而这油管接头背后，土地成本的飙升对房企盈利空间的挤压不容小觑。下图显示，今年一线城市（北京、上海）土地成本已经占到售价的40%。

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王逸指出，高盛将密切关注房企再投资的数据，如果该数据出现变化，可能意味着中国房地产市场的转折点。

需求端同样值得忧虑。过去十几年，人口迁移和人口结构一直是推动中国房地产市场发展的决定性因素，其中前者的影响因素甚至占到了70%。但如今，随着中国经济转型，人口迁移受到了阻碍，老龄化也使得长期的房地产需求面临下降压力。

高盛指出，中国2.5亿移动人口中，农业户口人群在工作地购房的比例仅为6%，非农业户口人群在工作地购房拉力实验机传感器采取美国传力传感器的比例为25%。

而且，长期的高房价对人们买房的承受能力也构成考验。这些问题都需要在未来的新型城镇化中加以解决，高盛同样将密切关注这一进程。

从政府层面来看，长期通过政策刺激房地产行业发展并非长久之计。这样做只是延缓了供求剪刀差出现的时点，却无法将其消除。尽管政府正努力摆脱经济对于房地产的过度依赖，但考虑到房地产依然是稳增长的重要行业，政府未来的房地产政策预计仍将趋向宽松。

高盛预计，持续的政策放松将改善住房承受比并释放挤压需求，这将会支持房价持续复苏，并提振市场对于在投资和增长前景的信心。